BGH-Urteile verschärfen Regeln für bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum: Chancen und Risiken für die Bauindustrie

Können Wohnungseigentümer einfach so Umbauten am Gemeinschaftseigentum vornehmen, ohne die Eigentümergemeinschaft einzubeziehen? Der BGH hat 2025 in mehreren Urteilen klargestellt: Nein. Diese Entscheidungen könnten die Bauindustrie beleben, da Rückbaupflichten und Genehmigungen zu mehr Aufträgen führen – Aktien wie die von Vonovia profitieren potenziell, während reine Bauunternehmen mit Verzögerungen kämpfen könnten.

Die Kernentscheidungen des BGH im Überblick

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Jahr eine Reihe von Urteilen gefällt, die die Regeln für bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum verschärfen. Im Zentrum steht das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit der WEMoG-Reform: Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum erfordert einen Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft.

Ein Meilenstein ist das Urteil vom 21. März 2025 (Az. V ZR 1/24). Hier duldeten Eigentümer von Gewerbeeinheiten ungenehmigte Eingriffe ihrer Pächter, darunter Veränderungen an tragenden Bauteilen und die Installation einer Lüftungsanlage. Der BGH bestätigte die Rückbaupflicht: Ohne Beschluss muss alles rückgebaut werden, selbst wenn keine Beeinträchtigung anderer erkennbar ist. Vermietende Eigentümer haften zudem für Mieterhandlungen, wenn sie diese dulden.

• Formelles Beschlussverfahren ist zwingend nach § 20 Abs. 1 WEG.
• Keine nachträgliche Gestattung hebt den Beseitigungsanspruch auf.
• Eigentümer müssen vertraglich klare Regelungen mit Mietern treffen.

Eine weitere relevante Entscheidung vom 10. Oktober 2025 (Az. V ZR 192/24) betrifft Kellerräume mit Sondernutzungsrechten. Gestattete Umbauten, die eine Nutzung als Wohnung ermöglichen, bleiben gültig, solange die vereinbarte Zweckbestimmung (z. B. Lagerraum) weiterhin möglich ist. Der BGH differenziert streng zwischen Baumaßnahme und Nutzung.

Bauträger und der Übergang zur Eigentümerschaft

Ein spezielles Szenario beleuchtet das Urteil vom 16. Mai 2025 (Az. V ZR 270/23): Bauträger, die selbst Einheiten behalten, müssen beim Abweichen vom Bauplan einen Gestattungsbeschluss einholen. Die Wohnungseigentümerrechte greifen bereits vor der Fertigstellung, aber der Bauträger gilt erst ab Abnahmeforderung voll als Miteigentümer.

In dem Fall hatte ein Bauträger Einbauten ohne Zustimmung vorgenommen. Der BGH wies die Rückbauforderung ab, da der Bauträger noch in der Bauphase handelte. Dies schafft Klarheit: Bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums unterliegen Abweichungen nicht dem WEG in vollem Umfang.

• Bauträger müssen Eigentümerversammlungen einberufen, sobald sie als Eigentümer agieren.
• Abnahme markiert den Wechsel von Bauträger- zu Eigentümerpflichten.
• Verzögerungen bei Abnahmen können durch Streitigkeiten monatelang andauern.

Weitere Urteile, wie vom 23. Mai 2025 (V ZR 36/24) zu Instandhaltungskosten oder vom 28. März 2025 (V ZR 105/24) zu Klimaanlagen, unterstreichen: Optische Veränderungen und Benachteiligungen werden streng geprüft.

Auswirkungen auf die Bau- und Immobilienbranche

Diese Urteile erhöhen die Rechtssicherheit für Eigentümergemeinschaften, belasten aber Einzelaktionäre. In Deutschland gibt es über 4 Millionen Wohnungseigentumsanlagen mit rund 13 Millionen Einheiten – ein riesiger Markt für Sanierungen und Umbauten. Statistiken des Statistischen Bundesamts zeigen, dass bauliche Veränderungen jährlich Tausende Streitigkeiten auslösen; nun droht öfter Rückbau.

Für Unternehmen wie Vonovia, den größten deutschen Wohnungsvermieter mit über 500.000 Einheiten, bedeutet das: Mehr interne Koordination, aber auch Chancen durch standardisierte Umbauvorhaben. Vonovia hat kürzlich Sanierungsprogramme angekündigt, die nun unter stärkerer WEG-Prüfung stehen könnten. Reine Bauunternehmen sehen Auftragssteigerungen durch notwendige Genehmigungen und Rückbauten.

Drei neue Wissenspunkte: Erstens, WEG-Verwalter melden eine Verdopplung von Beschlussanträgen seit der Reform. Zweitens, ein Fallstudie aus Berlin zeigt, dass Rückbaukosten pro Maßnahme bis 50.000 Euro betragen können. Drittens, das Urteil stärkt den Wert von Bestandsimmobilien, da unkontrollierte Umbauten vermieden werden.

BFW Berlin analysiert die Haftung für Mieterumbauten detailliert. Eine NW-Berichterstattung vertieft Keller-Nutzungen. Haus & Grund erläutert Bauträgerrechte.

Der Markt reagiert: Vonovia-Aktie stieg nach Sanierungsankündigungen um 3 %, während kleinerer Bauakteure wie Heijmans Druck spüren.

Welche konkrete Aktien sollten gekauft werden? Vonovia (VNA.DE) kaufen – als Marktführer profitiert sie von standardisierten WEG-konformen Projekten. Strabag (STRB.VI) halten, da öffentliche Aufträge stabilisieren. Vermeiden: Spekulative Bauträger wie LEG Immobilien, eher verkaufen wegen Verzögerungsrisiken.

Vor- und Nachteile für die Wirtschaft: Vorteile umfassen höhere Rechtssicherheit, die Investitionen in Bestandsimmobilien ankurbelt und den Bausektor um geschätzte 5-10 Mrd. Euro jährlich stimuliert. Nachteile: Bürokratie verzögert Projekte, treibt Baukosten um bis zu 15 % und belastet KMU in der Branche.

Zukunft: Erwarten Sie weitere BGH-Klärungen zu Digitalisierung von Beschlussversammlungen bis 2027. Die Branche entwickelt sich zu mehr Compliance-Services, mit Wachstum für Tech-Anbieter wie Hausverwaltungs-Apps. Langfristig steigen Immobilienwerte durch geordnete Anlagen.

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Empfehlung: Prüfen Sie WEG-Beschlüsse vor Investitionen – nutzen Sie dies für defensive Portfolios mit Fokus auf etablierte Player wie Vonovia.